El famoso caso destapado por la prensa del Auto de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra de 17/12/2010 por el que la deuda derivada de un préstamo garantizado con hipoteca quedaba saldada mediante la adjudicación al Banco del inmueble dado en garantía, ha generado gran debate y también gran confusión en una materia ya de por sí compleja.
Puede decirse que como consecuencia de un error procesal y de una decisión judicial controvertida, pues la misma Audiencia ha resuelto en sentido contrario, se ha lanzado a la opinión pública la idea de que puede saldarse la deuda de un préstamo hipotecario entregando el bien dado en garantía, lo que en determinados casos podría ser, pero en la mayoría de los casos no es.
La dación en pago es una figura contemplada por el ordenamiento jurídico español que también consagra el principio de la responsabilidad patrimonial universal del deudor en virtud del cual responderá del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros, por lo que la entrega de la finca hipotecada para saldar el préstamo solo extinguirá la obligación cuando sus valores coincidan y ya se encargan los bancos de que eso no ocurra, aportando nuevas tasaciones al procedimiento judicial, pese a tener reconocido en la escritura de préstamo hipotecario un valor de tasación a efectos de subasta. Además dentro del propio procedimiento de ejecución ocurre que si el bien se subasta y no hay postores el banco se adjudicará la vivienda por el 50% de su valor y pueden seguir ejecutando al deudor por la cantidad pendiente.
La hipoteca no es más que una garantía vinculada a un contrato de préstamo, por el que un bien inmueble queda especialmente ligado al cumplimiento de una obligación (la devolución del dinero), lo que no significa ni que el inmueble hipotecado sea el único bien del deudor frente al que un acreedor (banco) puede dirigirse (por ejemplo si su valor no alcanza para cubrir la deuda), ni que sea el primero, pues puede dirigirse antes a otros como el dinero.
El drama social que presenciamos derivado de la sobre tasación de inmuebles que permitió la concesión de créditos más cuantiosos generadores de más intereses y réditos al prestamista, y de más impuestos a las respectivas haciendas liquidadoras de estas operaciones, podría solucionarse mediante la fórmula “casa por hipoteca”, lo que necesariamente pasa porque quienes generaron, conocieron y consintieron aquella situación, participen activamente en la solución del problema, es decir que las autoridades y las entidades financieras mediante la quita, espera, bonificaciones, refinanciación, etc, contribuyan a solucionar un problema cuyas dimensiones hace tiempo que escapan a toda lógica.
La ejecución hipotecaria es un caso extremo, y antes de llegar a esa situación, bien podría estudiarse la adopción de medidas tendentes a la protección patrimonial del deudor, siendo esta la recomendación que realizamos desde AUDALIA ABOGADOS.
* Antonio Crespo es Responsable de Audalia Abogados
