Importantes reformas en materia de vivienda y alquiler

Aunque debe convalidarse por el Congreso de los Diputados, el 19 de diciembre del pasado 2018 entró en vigor el Real Decreto Ley 21/2.018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, el cual introdujo reformas importantes en diversas disposiciones.

Principales modificaciones realizadas

Seguidamente recogemos un extracto de las principales modificaciones realizadas:

1.- Ley 29/1.994, de Arrendamientos Urbanos.

Como cuestión previa, es preciso tener en cuenta que las modificaciones introducidas por el Real Decreto Ley 21/2.018, conforme establece su Disposición Transitoria Primera, únicamente serán de aplicación a los contratos de arrendamiento formalizados a partir de su entrada en vigor, esto es, a partir del 19 de diciembre de 2018. Consiguientemente, no serán de aplicación a aquellos contratos que hayan sido celebrados con anterioridad, los cuales continuarán regulándose conforme a la Legislación que les fuera de aplicación.

Las principales modificaciones introducidas en la LAU son las siguientes:

a) Viviendas suntuarias. Los arrendamientos de viviendas cuyas superficies sean superiores a 300 m2, o cuya renta exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, se regirán por la libre disposición de las partes, en su defecto por el Título II de LAU, y, supletoriamente por el Código Civil.

b) Prórroga forzosa. Se amplía el plazo de la prórroga forzosa prevista en el artículo 9 de la LAU, hasta un máximo de 5 años sí el arrendador es persona física, y hasta un máximo de 7 años, si el arrendador es persona jurídica.

c) Prórroga legal tácita. La prórroga legal tácita prevista en el artículo 10.1 LAU, se ve incrementada en su plazo hasta 3 años, año a año, a voluntad del arrendatario. Es decir que si después de haber transcurrido los 5 o 7 primeros años del contrato de alquiler, y si ninguna de las partes muestra su intención de no continuarlo, automáticamente se aplica una prórroga de 3 años más.

d) Subrogación Mortis causa. En los contratos cuya duración inicial sea superior a los plazos mínimos de 5 y 7 años, será posible pactar la renuncia a la sucesión mortis causa en el caso del fallecimiento del arrendatario, para aquellos casos en los que dicho fallecimiento se produzca con posterioridad a los plazos señalados. También es posible pactar en el contrato que, si el fallecimiento del arrendatario se produce dentro de los plazos señalados, el contrato de arrendamiento se extinga una vez se alcancen.

e) Determinación de la renta. La revisión de la renta establecida en los contratos únicamente podrá realizarse, transcurrida la primera anualidad, debiendo constar el pacto expreso en tal sentido en el contrato. Para aquellos supuestos en los que en el contrato no se recoja un mecanismo expreso de actualización, se utilizará como referencia subsidiaria, la variación anual del índice de garantía de competitividad a la fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que fuera publicado.

f) Elevación de la renta por mejoras. Las mejoras que realice el arrendador sobre el inmueble arrendado generarán un derecho al incremento de la renta, si las obras se ejecutan transcurridos 5 años para arrendadores personas físicas o 7 años para personas jurídicas. Estableciendo la reforma el límite máximo de incremento en la renta.

g) Gastos generales. Se excluyen de la posibilidad prevista en el artículo 20 de la LAU de repercutir los gastos generales en el arrendatario, los de gestión inmobiliaria para el caso de arrendadores personas jurídicas, los cuales serán siempre de cargo del arrendador.

h) Derecho de adquisición preferente. Para el caso de venta por varios propietarios a un mismo comprador, de la totalidad de un edificio compuesto de viviendas, o de viviendas o locales, se crea un nuevo derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración que será desarrollado y concretado en el futuro.

i) Fianza. Durante el plazo de duración obligatoria del contrato, la fianza no podrá actualizarse. Si bien, en el contrato podrá establecerse la actualización dentro de los plazos de 5 o 7 años, y en el caso de no establecerse nada al respecto, el arrendador no tendrá derecho a la actualización de la fianza.

j) Otras garantías. En el caso de los contratos de arrendamientos de vivienda, el arrendador no podrá exigir más de 2 mensualidades de la renta de fianza y otras 2 mensualidades en forma de otras garantías (Ej. Aval). De esta forma se limita la garantía que puede exigir el arrendador al arrendatario para la ejecución de un contrato de alquiler.

2.- Ley 49/1.960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.

En la Ley de Propiedad Horizontal se establecen tres cambios importantes:

a) Se introduce un nuevo apartado en el artículo 17 de la Ley, el cual elimina el quórum de unanimidad para la adopción de acuerdos de limitación al uso turístico de viviendas, reduciendo el mismo hasta los 3/5 de propietarios y cuotas.

b) El límite mínimo del fondo de reserva de las comunidades de propietarios queda establecido en el 10% del último presupuesto ordinario.

c) Se modifica el artículo 10.1.b) en cuanto al límite de las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes para la obligación de la comunidad de propietarios de realizar aquellas obras de accesibilidad. Para aquellos casos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda acceder alcancen el 75% del importe de las obras, la obra deberá realizarse en su integridad por la comunidad sin el límite señalado de las 12 mensualidades.

3.- Ley 1/2.000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

En último término, el Real Decreto-Ley procede a la modificación de diversos aspectos sobre el procedimiento de desahucio por impago de rentas recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

a) En el artículo 441 se crea un nuevo apartado 1.ter, por virtud del cual, en los requerimientos de pago al arrendatario moroso, se deberá informarle de la posibilidad de acudir a los servicios sociales a fin de que puedan apreciar su posible situación de vulnerabilidad.

En el caso de que la administración considera la existencia de dicha situación, informará inmediatamente al Órgano judicial que suspenderá el procedimiento hasta que se adopten las medidas que los Servicios Sociales consideren convenientes.

La suspensión se efectuará durante un plazo máximo de un mes a contar desde la recepción por el Juzgado de la comunicación de los Servicios Sociales, o dos meses sí el demandante-arrendador es persona jurídica. Recibida la comunicación o transcurridos los plazos señalados, se alzará la suspensión y se continuará el procedimiento.

b) En el artículo 546 se introduce un nuevo párrafo al apartado 4º, por el que en los casos de inmuebles que constituyan la vivienda habitual del arrendatario, antes de proceder al lanzamiento deberá haberse procedido en los términos recogidos en el artículo 441 de la Ley.

4.- Otras actuaciones económicas y fiscales.

Junto a las modificaciones anteriores, el Real Decreto-Ley, recoge otro paquete de medidas de carácter económico y fiscal en materia de vivienda, referidas a los arrendamientos, siendo las más significativas las siguientes:

a) Se elimina la aplicación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente recogidos en el artículo 2 de la LAU.

b) Los Ayuntamientos podrán introducir en el IBI una bonificación de hasta el 95% de las cuotas de inmuebles destinados al alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

c) Los Ayuntamientos podrán introducir un recargo de hasta el 50% en las cuotas del IBI de los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, en los ámbitos territoriales que se determinen.