ejecuciones hipotecarias con cláusula de vencimiento anticipado

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, mediante su conflictiva Sentencia de 11 de septiembre de 2019, se ha pronunciado sobre los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos con garantía hipotecaria.

Las denominadas cláusulas de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria son aquellas que permiten a la entidad bancaria resolver el contrato cuando el deudor incumpla con alguna de sus obligaciones, y especialmente, la referida al impago de una o varias cuotas de amortización del préstamo. De tal forma que, el banco puede resolver el contrato y exigir la devolución de la totalidad del capital restante.

La sentencia

La mentada Sentencia, consecuencia de la Sentencia de 26 de marzo de 2019 y los Autos de 3 de julio de 2019 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, considera que el préstamo hipotecario es un negocio jurídico unitario o complejo, que no puede subsistir si la ejecución de la garantía resulta ilusoria o extremadamente dificultosa, por lo que, la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato. Para el Tribunal Supremo, el negocio no se habría realizado sin la cláusula en cuestión, conforme a la voluntad común real o hipotética de ambas partes, porque la finalidad o la naturaleza jurídica del contrato ya no son las mismas.

Pero, esa nulidad total del contrato implicaría para el consumidor unas consecuencias sumamente perjudiciales, puesto que se vería en la obligación de restituir la prestación del banco, esto es, la devolución de la totalidad del saldo vivo del préstamo, junto con la desaparición de las prerrogativas legalmente previstas a su favor y el riesgo evidente de una sentencia estimatoria de la acción de resolución del contrato por la vía del artículo 1.124 del Código Civil.

Cómo evitar las repercusiones

Para evitar esas repercusiones el Tribunal Supremo acude al contenido de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario como norma más favorable y beneficiosa a los intereses de los consumidores para introducir los siguientes aspectos orientadores de la futura actuación de los Juzgados y Tribunales inferiores. En primer término, los Tribunales deberán ponderar, para cada caso concreto, si se encuentra justificado el ejercicio de la acción de resolución del contrato por virtud de la cláusula de vencimiento anticipado, teniendo en cuenta:

  1. La esencialidad de la obligación incumplida
  2. La gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del contrato de préstamo.
  3. La posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia.

Para los procedimientos de ejecución hipotecaria en tramitación en el momento de dictarse la Sentencia, en los que no se haya producido aún la entrega de la posesión a la entidad hipotecante, el Tribunal Supremo establece los siguientes criterios:

  1. En los préstamos vencidos antes del 15 de mayo de 2013, momento de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de Medidas para Reforzar la Protección de los Deudores Hipotecarios, por la aplicación de una cláusula contractual declarada nula, los procedimientos de ejecución hipotecaria en tramitación deberán ser sobreseídos sin más trámite.
  2. Para los préstamos vencidos después del 15 de mayo de 2013, por aplicación de una cláusula contractual declarada nula:
  • Si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, sobre la base del criterio del artículo 24 de la LCCI (las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad), los procedimientos judiciales en tramitación deberán ser igualmente sobreseídos.
  • Si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, esto es, cuando las cuotas impagadas superen el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales, los procedimientos judiciales podrán continuar su tramitación.

No obstante, la Sala Primera del Tribunal Supremo señala que el sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario.

Redactado por Juan Antonio Márquez Niño, Senior Lawyer en Audalia Nexia